-conservazione dell’azienda in modo da poter servire all’uso pattuito (art. 1617 c.c.). Tale disposizione è da ritenersi non derogabile perché, in caso contrario, l’affittuario potrebbe trovarsi nella condizione di non poter godere dell’azienda affittata;

-obbligo di eseguire le riparazioni straordinarie (art. 1621 c.c.). Poiché il confine tra ordinario e straordinario spesso non è così netto, è consigliabile definire nel contratto in modo molto dettagliato quali riparazioni s’intendono di un tipo e quali dell’altro;

-divieto di concorrenza per tutta la durata dell’affitto (art. 2557 c.c., comma 4). Tale norma non può essere derogabile poiché se il concedente esercitasse attività concorrenziale svuoterebbe l’azienda di quel bene immateriale che viene chiamato avviamento e che rende un semplice complesso di beni un’azienda.

Gli obblighi per l’affittuario possono individuarsi, invece, nei seguenti:

-obbligo di esercizio dell’azienda sotto la ditta che la contraddistingue (art. 2561 c.c., comma 1). Abbiamo già visto cosa sia la ditta e quale sia la funzione distintiva;

-obbligo di gestire l’azienda affittata senza modificarne la destinazione (art. 2561 c.c., comma 2). L’affittuario, cioè, deve svolgere la medesima attività che svolgeva il concedente;

-obbligo di conservazione dell’efficienza dell’organizzazione e degli impianti in generale e di occuparsi della manutenzione ordinaria (art. 2561 c.c., comma 2);

-obbligo di conservazione delle normali dotazioni di scorte (art. 2561 c.c., comma 2);

-obbligo di pagamento di un canone;

-divieto di subaffitto e cessione dell’affitto senza consenso del concedente (art. 1624 c.c.) salvo espresso e contrario accordo delle parti.

Nel contratto d’affitto d’azienda assumono particolare importanza gli allegati. Quelli generalmente inclusi nella prassi commerciali sono:

-l’inventario: tale documento è espressamente previsto dall’art. 2561 c.c., comma 4 e serve innanzitutto a delimitare con chiarezza i confini dell’azienda concessa in affitto ed in secondo luogo, una volta confrontato con un nuovo inventario redatto al termine dell’affitto, a definire le eventuali differenze sorte nel periodo di godimento dell’affittuario da conguagliare in denaro;

-dettaglio delle manutenzioni ordinarie e straordinarie: per i motivi già illustrati;

-dettaglio specificante le condizioni di trasferimento dei lavoratori anche in relazione a quanto espressamente previsto dall’art. 2112 c.c. (il rapporto di lavoro continua con l’affittuario e il lavoratore conserva tutti i diritti che ne derivano), ovviamente in presenza di lavoro dipendente.

-successione nei contratti: se non è pattuito diversamente, l’affittuario subentra nei contratti stipulati nell’esercizio dell’azienda non aventi carattere personale (art. 2558 c.c.);

-crediti e debiti: salvo diverse pattuizioni, il concedente rimane titolare dei crediti aziendali esistenti al momento del conferimento, li amministra ed è l’unico legittimato alla loro riscossione; per quanto riguarda i debiti antecedenti l’affitto, invece, il concedente ne risponderà sempre esclusivamente, non essendo prevista la possibilità di diverso accordo tra le parti, se non per i debiti relativi al lavoro dipendente.

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